Kupiti ili iznajmiti stan u Njemačkoj? München prešao 9.000 eura po kvadratu

Nakon nekoliko godina pada, cijene postojećih stanova u Njemačkoj u 2025. godini ponovno bilježe blagi rast. Uz razlike u cijenama među metropolama, visoke kamatne stope i sporedne troškove kupnje, financijska računica za stjecanje vlastitog doma postala je znatno zahtjevnija.

Izvješće Postbank Wohnatlas, koje je izradio Institut za svjetsku ekonomiju iz Hamburga (HWWI), pokazuje da su cijene stanova u 2025. godini realno porasle za 0,6 posto u odnosu na godinu ranije, nakon što se uračuna inflacija.

Drastične razlike u cijeni kvadrata po njemačkim gradovima

Istraživanje potvrđuje da je geografska lokacija i dalje ključni faktor pri određivanju vrijednosti nekretnina:

• München: Zadržao je uvjerljivo prvo mjesto s prosječnom cijenom od 9.070 eura po četvornom metru, što znači da stan od 70 kvadrata u prosjeku stoji oko 634.900 eura.

• Hamburg i Frankfurt: Slijede s prosječnim cijenama od 6.394 eura, odnosno 6.293 eura po četvornom metru.

• Berlin: U njemačkom glavnom gradu prosječna cijena kvadrata postojećeg stana iznosila je približno 5.796 eura.

Skriveni troškovi kupnje i stroži kriteriji za kredite

Proces kupnje nekretnine nosi znatne popratne troškove koji dodatno opterećuju kućni budžet. Prema upozorenju Udruge za zaštitu potrošača (Verbraucherzentrale), prateće stavke mogu značajno povećati konačni iznos:

• Sporedni troškovi do 10 posto: Porez na promet nekretnina, bilježničke usluge, upis u zemljišne knjige te agencijska provizija zajedno dosežu do 10 posto kupoprodajne cijene. Kod stana od 400.000 eura, to predstavlja dodatnih 40.000 eura troškova.

• Kamatne stope u 2026. godini: Podaci Europske središnje banke za lipanj 2026. godine pokazuju da se kamatne stope za stambene kredite u eurozoni kreću između 3,3 i 3,7 posto, ovisno o razdoblju fiksiranja.

• Strože procjene banka: Njemačka Bundesbank objavila je da su banke u drugom kvartalu 2026. znatno poostrile kriterije za odobravanje stambenih kredita, a posebne restrikcije primjenjuju se na nekretnine sa slabom energetskom učinkovitošću.

Najam ili kupnja: Njemačka i dalje dominira kao zemlja podstanara

Iako su cijene nekretnina od 2010. do 2025. godine ukupno porasle za čak 82 posto, Njemačka i dalje ima izrazito nisku stopu posjedovanja nekretnina u usporedbi s ostatkom Europe:

• Stopa vlasništva: Prema službenim podacima Destatisa, svega 41,9 posto kućanstava živi u nekretnini u vlastitom vlasništvu.

• Urbana središta: U velikim gradovima taj je postotak još niži – u Hamburgu iznosi 20,3 posto, dok u Berlinu jedva 15,9 posto stanovnika posjeduje stan u kojem živi.

Stručnjaci ističu da kupnja stanova ima najviše smisla za osobe s osiguranim vlastitim kapitalom koje planiraju dugoročni boravak na jednoj lokaciji. S druge strane, najam i dalje pruža znatno veću fleksibilnost za mobilnu radnu snagu i useljenike koji još nisu donijeli trajne životne planove u Njemačkoj.