Evo zašto je u Njemačkoj tako malo onih koji su vlasnici kuće ili stana
Niti u jednoj državi Evropske unije nema toliko malo vlasnika stambenih nekretnina kao u Njemačkoj. Razlog za to jesu visoki troškovi izgradnje, ali postoje i historijski razlozi.
U Njemačkoj je više od 83 miliona stanovnika koji žive na površini od 357.580 kvadratnih kilometara. Manje od polovine od ukupnog broja stanovnika su vlasnici stambenih nekretnina. Prema podacima Evropskog ureda za statistiku (Eurostat), 47 posto njemačkih domaćinstava je 2022. imalo svoj krov nad glavom, dok ih je 53 posto unajmljivalo dom prenosi klix.ba.
To znači da je Njemačka po pitanju vlasništva nad stambenom jedinicom na samom evropskom dnu, a samo je Švicarska ta u kojoj je još manje onih koji su vlasnici stambene jedinice. S druge strane, najviše onih koji su vlasnici je u Rumuniji, Slovačkoj, Hrvatskoj, Mađarskoj i Crnoj Gori. Više od 90 posto stanovništva u spomenutim zemljama živi u vlastitoj kući ili stanu.
Industrijski centri i stanovi
Postoje prvenstveno historijski razlozi zašto je u Njemačkoj tako malo onih koji su vlasnici kuće ili stana u kojem žive. Ti razlozi datiraju od 19. stoljeća, poslije francusko-njemačkog rata i osnivanja carstva 1871. godine. Tada se Njemačka iz kasnofeudalne poljoprivredne države razvila u industrijsku državu.
To je značilo i masovnu selidbu iz sela u gradove kako bi se pronašao posao. Postojala je potreba da se čim prije nađe smještaj, i to jeftin smještaj. Između 1880. i 1900. nastaju veliki industrijski centri. Upravo je tada nastala sintagma “stambene barake”. To je bio opis za ekstremno spartanski i vojni standard života koji je preovladavao. Osim toga, to je bio opis za stambenu bijedu.
Nakon Drugog svjetskog rata, pritisak na stambeno tržište je dramatično porastao. Razlozi za to jesu ratom uništena infrastruktura i domovi te povratak izbjeglica i vojnika. Skoro 21 milion ljudi je odmah po završetku rata tražilo novi dom, a nedostajalo je skoro 5,5 miliona stambenih jedinica.
Vlasti željele brzo stvoriti stambeni prostor
S jedne strane, savezne vlasti su nizom mjera pokušavale stvoriti novi životni prostor. S druge strane, računalo se na to da stanarine neće naglo poskupjeti usljed izuzetno velike potražnje. Zbog toga je stambena industrija proglašena glavnim prioritetom.
“Stambena izgradnja je najvažniji uslov da se njemački narod vodi prema političkom, ekonomskom, etičkom i kulturnom oporavku”, izjavio je 1950. tadašnji kancelar Konrad Adenauer, govoreći o stambenoj situaciji.
Konstantin Kholodilin iz Njemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW) je za tagesschau kazao da je najmanje četvrtina stambenog fonda izgubljena tokom rata. To je bio nacionalni problem koji se morao apsolutno riješiti.
Stambene mjere 50-ih godina
Prvi zakon o izgradnji stanova u Zapadnoj Njemačkoj je donesen 1950. godine, što je za posljedicu imalo izgradnju više od pet miliona stambenih jedinica. I u Istočnoj Njemačkoj je bio veliki nedostatak stambenih jedinica, tako da je i u ovoj zemlji donijet zakon kako bi se podstakla stambena izgradnja. Sredinom 50-ih godina je podsticana izgradnja montažnih građevina.
“Stanovi za iznajmljivanje su brzo građeni tokom 50-ih i 60-ih godina. To je za posljedicu imalo nastanak velikog broja podstanara”, napomenuo je stručnjak za nekretnine Gunter Vornholz.
Broj podstanara se od tada do danas malo promijenio.
“Raznoliko” tržište iznajmljivanja nekretnina
Michael Voigtlander iz Njemačkog ekonomskog instituta (IW) primjećuje razloge zašto manje od polovine njemačkih domaćinstava živi u svojim domovima, ali i u socijalnim stanovima.
Naime, premalo je promovisano vlasništvo nad imovinom. Na njemačkom tržištu nekretnina postoje stvari koje nisu samo uslovljene historijom.
Voigtlander je podsjetio da je vrlo raznolika ponuda nekretnina koje se iznajmljuju te je konstatovao da to nije slučaj u ostalim evropskim državama. Osim toga, Njemačka nema samo jedan centar, već nekoliko velikih gradova koji nude dobre životne uslove.
Visoki troškovi izgradnje
Vornholz je istakao da zakupci imaju dobre uslove, što podrazumijeva i relativno visok nivo zaštite stanara. Međutim, uslovi da sami steknete nekretninu i nisu baš laki. Troškovi izgradnje stambene jedinice su visoki zbog čvrste konstrukcije građevina i građevinskih propisa.
Troškovi podrazumijevaju i dodatne troškove kupovine, kao što je porez na promet nekretnina koji u pojedinim njemačkim saveznim pokrajinama iznosi 6,5 posto od kupoprodajne cijene. Poređenja radi, taj porez u Sjedinjenim Američkim Državama iznosi 0,3 posto. Nadalje, i notari i brokeri u Njemačkoj imaju visoke troškove. Voigtlander je napomenuo da su visoki dodatni troškovi veoma velika prepreka za sticanje nekretnine.
Uravnoteženo tržište nekretnina
Stopa vlasništva nad nekretninama je uslovljena i datim područjem. Te stope su posebno niske u većim njemačkim gradovima, pa tako u Berlinu ta stopa iznosi 14 posto. Slična situacija je u Frankfurtu, Hamburgu, Kelnu i Minhenu prenosi klix.ba.
No, u ruralnim područjima je znatno više onih koji žive u nekretninama koje su u njihovom vlasništvu. To je posebno slučaj u pokrajinama Baden Virtemberg i Donja Saksonija.
Ekonomista Kholodilin smatra da nije nužno loša stvar to što je relativno malo onih koji su vlasnici stambene nekretnine. Pri stavu je da privreda i društvo ne bi imali koristi kada bi svako imao svoju nekretninu, ali ni kada bi svi unajmljivali nekretnine, piše tagesschau.
