Podnajam služi pokrivanju troškova, a ne bogaćenju; Sud stao na kraj “poduzetništvu” u tuđim stanovima
KARLSRUHE, Njemačka – Savezni sud (BGH) donio je odluku koja će iz temelja promijeniti pravila igre na njemačkom tržištu nekretnina. Prema presudi Osmog građanskog vijeća, najmoprimci koji daju stan u podnajam (Untermiete) od sada to smiju raditi isključivo radi pokrivanja vlastitih troškova, dok je ostvarivanje profita strogo zabranjeno.
Ova presuda šalje jasnu poruku: podnajam nije poslovni model.
Slučaj iz Berlina: Od 460 € do 962 €
Povod za ovu prekretnicu bio je slučaj 43-godišnjeg Berlinčanina koji je svoj dvosobni stan koristio kao izvor ozbiljne zarade. Brojke su bile neumoljive:
| Stavka | Iznos (mjesečno) |
| Cijena koju je najmoprimac plaćao vlasnici | 460 € |
| Cijena koju je tražio od podstanara | 962 € |
| Ostvarena razlika (profit) | + 502 € |
Vlasnica stana, nakon što je saznala za ovu “maržu”, otkazala je ugovor o najmu. BGH je sada tu deložaciju potvrdio kao pravomoćnu, ističući da je zloupotreba povjerenja i svrhe podnajma dovoljan razlog za prekid ugovora.
Ključne poruke suda i struke
Predsjedavajući sudac Ralph Bünger bio je izravan: svrha podnajma je omogućiti ljudima da zadrže svoj dom u specifičnim životnim situacijama (npr. privremeni rad u inozemstvu), a ne da parazitiraju na tuđem vlasništvu ili tuđoj stambenoj nevolji.
-
Njemački savez najmoprimaca: Pozdravlja odluku jer štiti najranjivije koji nemaju pristup regularnom tržištu.
-
Haus & Grund (Udruga vlasnika): Ističe da je ovo pitanje pravednosti prema vlasnicima koji preuzimaju rizik, dok najmoprimci bez ulaganja ubiru profit.
Namještaj kao “rupa u zakonu”
Jedna od najčešćih metoda zaobilaženja ograničenja cijena najma (Mietpreisbremse) upravo je iznajmljivanje namještenih stanova uz astronomske doplatke. Poraženi najmoprimac u ovom slučaju tvrdio je da razlika u cijeni pokriva amortizaciju njegovog namještaja i tehnike.
Iako BGH u ovoj presudi nije detaljno ulazio u izračun vrijednosti namještaja, Savezno ministarstvo pravosuđa već priprema teren za nove propise:
Planirani nacrt zakona: Predviđa se da stanodavci (i glavni najmoprimci) za potpuno namješten stan smiju tražiti paušalni dodatak od najviše 5% neto osnovne najamnine. To bi trebalo stati na kraj praksi gdje se stari kauč i polovan TV naplaćuju stotine eura mjesečno.
Što ovo znači za vas?
Ako živite u Njemačkoj i planirate dati sobu ili stan u podnajam:
-
Tražite dozvolu: Uvijek pisanim putem obavijestite vlasnika.
-
Budite transparentni s cijenom: Podnajam bi trebao biti proporcionalan dijelu najamnine koju sami plaćate, uz razuman (ali ne profitabilan) dodatak za režije i namještaj.